- Giriş
Covid-19 salgınının dünya çapında büyük etkiler yaratması ile birlikte gündeme gelen hukuki sorunlardan birisi, kiralanan iş yerlerinin özellikle salgın süresince kapatılması veya kapatılmasa bile salgının uzun süreli olarak ekonomik hayat üzerinde yaratacağı olumsuz etkilerden kendisini korumak isteyen kiracıların, kira bedellerinin indirilmesi talepleri doğrultusunda kira sözleşmelerinde uyarlama talep etmesidir.
Yazımız kapsamında kira sözleşmelerine ilişkin uyarlama davaları işlenecek olsa da; hukukumuzda, sözleşme serbestisinin benimsenmesi sebebiyle her sözleşme için ayrı bir kanuni düzenleme yapılması söz konusu değildir. Bu nedenle sözleşmeler kapsamında mücbir sebep hükümlerine yer verilerek taraflar arasında uyarlama mefhumu her daim hüküm altına alınabilecektir. Nitekim Covid-19 kapsamında ticari aktörlerin çıkarımda bulunduğu en önemli hususta bu olmuştur.
- Kira Sözleşmelerinde Uyarlama
Kira sözleşmeleri bakımından ise; sözleşmeler hukukunda esas olan, tarafların özgür iradeleri ile bağlandıkları sözleşmeye koşullar değişse dahi bağlı kalmalarıdır. Ancak olağanüstü bir durumun varlığı halinde sözleşmenin uyarlanmasını istemek de kanun tarafından verilmiş bir imkândır. Kira sözleşmelerinde, kiracının aşırı ifa güçlüğü çekmesi nedeniyle kira bedelinden indirim talep etmesi, kira bedelinin ödenemediği dönemler için faiz işletilmemesi talepleri uyarlama taleplerinden bazılarıdır.
Hukukumuzda kira uyarlama davalarının temelini, Türk Borçlar Kanunu’nun aşırı ifa güçlüğü başlıklı 138’inci maddesinde yer alan;
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenemeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
şeklindeki düzenleme oluşturmaktadır. Ancak her durumda bu hakkın kullanılması mümkün olmamaktadır. Yazımızın devamında kira sözleşmesi bakımından hangi durumlarda uyarlama davaları açılır hususunu irdeleyeceğiz.
- Kira Sözleşmeleri Bakımından Uyarlama Davaları Hangi Durumlarda Açılır?
Kira uyarlama davaları sıklıkla, kira sözleşmesinden kaynaklı kira bedelinin değişen ekonomik şartlara uyarlanması olarak karşımıza çıkmaktadır. Kural olarak kira sözleşmesinin kurulduğu sırada taraflar arasında ekonomik dengenin mevcut olduğu kabul edilir. Uyarlama davası, sözleşmenin imzalanmasından sonra meydana gelen, toplumun büyük kısmını etkileyerek kişilerin ekonomik dengesini bozan olağanüstü olaylar (pandemi) sonrasında taraflardan biri için edimin ifasının katlanılamayacak hale gelmesi durumunda açılır ve bu davada kira bedelinin değişen koşullara uyarlanması talep edilir.
Öngörülememe hali her somut olaya göre ayrı değerlendirilmelidir. Örneğin, Yargıtay bir kararında, ülkemizde ekonomik krizlerin sıklıkla seyrettiğini ve dövizle borçlanan kişinin bu hususu öngörebilecek durumda olduğunu; bir diğer kararında ise uyarlama isteyen tarafın tacir olduğunu, basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü olduğunu, bu nedenle de uyarlama davasında öngörülemeyen şart unsurunun gerçekleşmediğini belirterek yerel Mahkeme kararlarını bozmuştur.
Kira sözleşmelerinde uyarlama davası açabilmek için;
i. Geçerli bir sözleşme olması,
ii. Sözleşmenin kurulmasından sonra önceden tahmin edilmesi, öngörülmesi veya göz önünde tutulması mümkün olmayan olağanüstü olayların meydana gelmesi,
iii. Olağanüstü duruma borçlunun neden olmaması,
iv. Olağanüstü durum sebebiyle borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düşmesi
v. Borçlunun borcunu ifa etmemiş veya ihtirazı kayıtla ifa etmiş olması gerekir.
Uyarlamanın tüm koşulları gerçekleştiği takdirde borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bu mümkün olmadığı takdirde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak fesih hakkını kullanır.
Kira sözleşmelerinin uyarlanması davası açmaya karar verdiyseniz büromuz bünyesinde çalışan alanında uzman avukatlarımız aracılığıyla hukuki işlemlerinizi yürütebilirsiniz.
